Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer beachten müssen

Ja, Sie können eine vermietete Wohnung verkaufen. Der Mietvertrag endet dadurch nicht. Der Käufer tritt in den Vertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). In bestimmten Fällen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Wer die Wohnung ohne Mieter übergeben will, braucht einen echten Kündigungsgrund.

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Darf ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Als Eigentümer dürfen Sie Ihre Wohnung auch dann verkaufen, wenn sie vermietet ist. Sie brauchen dafür keine Zustimmung des Mieters.

Der Verkauf ändert den Mietvertrag nicht. Miete, Kaution und Kündigungsfristen gelten unverändert weiter. Käufer wissen das und rechnen es in ihren Preis ein.

Zwei Gruppen kaufen typischerweise: Kapitalanleger, die die Wohnung weiter vermieten möchten, und Selbstnutzer, die einziehen wollen. Selbstnutzer können erst einziehen, wenn der Mieter ausgezogen ist.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?

Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag so, wie er ist. Das regelt § 566 BGB. Er tritt an Ihre Stelle als Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten, die ab seinem Eigentumserwerb entstehen.

Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, haften Sie unter Umständen noch für den Schaden. Teilen Sie dem Mieter den Eigentumswechsel deshalb schriftlich mit. Dann können Sie von dieser Haftung frei werden, wenn der Mieter nicht zum frühestmöglichen Termin kündigt.

Bitten Sie Ihren Notar, die Kaution und die Abrechnung der Nebenkosten im Kaufvertrag zu regeln.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem bestimmten Fall. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB gilt, wenn an der Mietwohnung nach der Überlassung Wohnungseigentum entstanden ist oder entstehen soll. Das ist zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus der Fall, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.

Verkaufen Sie an einen Familienangehörigen oder ein Mitglied Ihres Haushalts, gilt das Vorkaufsrecht nicht.

Sie müssen den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht informieren. Der Mieter erklärt die Ausübung schriftlich Ihnen gegenüber. Ein Verkauf ohne diese Mitteilung kann Probleme bereiten. Lassen Sie den Ablauf vom Notar begleiten.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Nicht einfach so. Der Vermieter braucht nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf. Eine Kündigung nur für eine höhere Miete ist ausgeschlossen.

Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist. Der Käufer darf sich nach § 577a BGB erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung berufen. Die Landesregierung kann diese Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob dies in Ihrer Gemeinde gilt, erfahren Sie bei Ihrem Anwalt oder der Gemeinde.

Wie bereite ich den Verkauf vor?

Käufer von vermieteten Wohnungen prüfen vor allem die Mieterseite. Legen Sie deshalb früh alle Unterlagen bereit.

Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
Nachweis über die Höhe und Anlage der Kaution
Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
Energieausweis
Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan bei Eigentumswohnungen
Protokoll der letzten Wohnungsübergabe, sofern vorhanden

Wie wirkt sich der Mietvertrag auf den Preis aus?

Eine vermietete Wohnung ist für Selbstnutzer weniger interessant, weil sie nicht sofort frei ist. Für Anleger kann sie dagegen attraktiv sein, weil die Mieteinnahmen sofort fließen. Wie sich das im Preis niederschlägt, hängt von Miete, Zustand und Lage ab.

Eine Aussage über Abschläge oder Aufschläge in Prozent ist ohne konkrete Vergleichsdaten nicht seriös. Lassen Sie die Wohnung deshalb bewerten, bevor Sie einen Preis festlegen.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fragen zu Ihrem Einzelfall klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt, Steuerberater oder Notar.

Häufige Fragen

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen. Er hat aber in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Außerdem bleibt sein Mietvertrag bestehen.

Muss ich dem Mieter den Verkauf mitteilen?

Ja, das ist ratsam. Teilen Sie den Eigentumswechsel schriftlich mit. Nach § 566 BGB können Sie dadurch von einer weiteren Haftung frei werden. Gilt ein Vorkaufsrecht, ist die Mitteilung über den Kaufvertrag Pflicht.

Kann ich vor dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen?

Nur, wenn der Eigenbedarf wirklich besteht. Sie müssen ihn im Kündigungsschreiben begründen (§ 573 BGB). Eine Kündigung allein, um leichter zu verkaufen, genügt nicht. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.

Was passiert mit der Kaution beim Verkauf?

Der Käufer übernimmt mit dem Mietvertrag auch die Pflicht, die Kaution zurückzugeben. Regeln Sie im Kaufvertrag, wie die Kaution an ihn übergeben oder verrechnet wird. Ihr Notar hilft dabei.

Zahle ich Steuern auf den Verkaufsgewinn?

Das hängt von der Haltedauer ab. Wer zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen hat, muss einen Gewinn unter Umständen versteuern (§ 23 EStG). Prüfen Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Quellen

Stand: Oktober 2026. Gesetze, Steuersätze und Fristen ändern sich; wir prüfen sie regelmäßig neu. Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Ihrem Einzelfall helfen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

Dazu passt auch: Haus verkaufen in Rostock, Immobilienbewertung in Rostock, Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an? und Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?.

Redaktion: Immobilienliebling GmbH, Krämerstraße 9, 18055 Rostock

Zuletzt aktualisiert: 19. Oktober 2026 · Immobilienliebling GmbH

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Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Ob sich eine Ferienwohnung lohnt, hängt von Lage, Baurecht der Gemeinde, Auslastung, Kosten und Steuern ab. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Ferienvermietung dort erlaubt ist. Rechnen Sie mit eigenen, vorsichtigen Zahlen und lassen Sie sich beraten.