Lohnt sich eine Ferienwohnung an der Ostsee als Kapitalanlage?
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Lohnt sich eine Ferienwohnung an der Ostsee?
Sie kann sich lohnen, muss es aber nicht. Eine feste Rendite können wir Ihnen nicht nennen. Sie hängt von Kaufpreis, Einnahmen und Kosten ab, und diese sind von Objekt zu Objekt verschieden.
Die Ostsee ist als Urlaubsregion beliebt. Das allein sagt aber nichts über Ihre Wohnung. Entscheidend ist, ob sie sich an Gäste vermieten lässt und wie gut sie gebucht wird.
Darf ich die Wohnung überhaupt als Ferienwohnung vermieten?
Das ist die wichtigste Frage vor dem Kauf. Ob Ferienvermietung zulässig ist, hängt vom Baurecht ab und kann sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden.
Das Baurecht ordnet Ferienwohnungen je nach Baugebiet unterschiedlich ein (§ 13a BauNVO). In manchen Gebieten sind sie erlaubt, in anderen nur ausnahmsweise. Maßgeblich sind der Bebauungsplan und örtliche Regeln.
Fragen Sie vor dem Kauf bei der Gemeinde oder dem Bauamt nach. Lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben. Eine Teilungserklärung kann die Vermietung zusätzlich einschränken.
Welche Kosten kommen auf mich zu?
Rechnen Sie nicht nur mit dem Kaufpreis. Diese Posten fallen an oder können anfallen.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler
- Laufende Kosten: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung, Strom, Internet
- Betrieb: Reinigung, Wäsche, Schlüsselübergabe, Verwaltung
- Vermarktung: Portale und deren Gebühren
- Abgaben der Gemeinde, zum Beispiel Kurabgabe, je nach Ort
- Rücklagen für Reparaturen und Möbel
Wie rechne ich ehrlich?
Gehen Sie in sechs Schritten vor und setzen Sie vorsichtige Werte ein.
- Gesamtkosten des Kaufs inklusive Nebenkosten ermitteln.
- Einnahmen vorsichtig schätzen: Wie viele Wochen im Jahr ist die Wohnung realistisch belegt?
- Alle laufenden Kosten und Rücklagen abziehen.
- Zinsen und Tilgung eines Kredits einrechnen.
- Steuern mit dem Steuerberater klären.
- Prüfen, ob das Ergebnis auch dann noch passt, wenn die Belegung schlechter ausfällt.
Was ist mit Eigennutzung und Verkauf?
Viele Käufer nutzen die Wohnung auch selbst. Dann sinken die Mieteinnahmen. Klären Sie beim Steuerberater, wie sich gemischte Nutzung steuerlich auswirkt.
Beim Wiederverkauf kann die Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG eine Rolle spielen. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, muss einen Gewinn eventuell versteuern.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fragen zu Ihrem Einzelfall klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt, Steuerberater oder Notar.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rendite einer Ferienwohnung an der Ostsee?
Eine pauschale Rendite gibt es nicht. Sie hängt von Kaufpreis, Belegung, Kosten und Steuern ab. Rechnen Sie mit eigenen vorsichtigen Annahmen und lassen Sie die Zahlen vom Steuerberater prüfen.
Muss ich für die Ferienvermietung etwas anmelden?
Das kann sein. Ob Gewerbeanmeldung, Meldung beim Finanzamt oder Abgaben nötig sind, hängt von Umfang und Gemeinde ab. Fragen Sie bei Gemeinde und Steuerberater nach, bevor Sie vermieten.
Kann die Gemeinde Ferienvermietung verbieten?
Das ist möglich. Je nach Bebauungsplan und örtlichen Regeln kann Ferienvermietung eingeschränkt sein. Prüfen Sie das vor dem Kauf bei der Gemeinde oder dem Bauamt.
Ist eine Ferienwohnung besser als eine Dauervermietung?
Das hängt vom Ort und von Ihrem Aufwand ab. Ferienvermietung bringt mehr Arbeit und schwankende Einnahmen. Dauervermietung ist planbarer. Vergleichen Sie beide Wege mit eigenen Zahlen.
Quellen
Stand: Oktober 2026. Gesetze, Steuersätze und Fristen ändern sich; wir prüfen sie regelmäßig neu. Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Ihrem Einzelfall helfen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
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Redaktion: Immobilienliebling GmbH, Krämerstraße 9, 18055 Rostock
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