Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen: So geht es

Ja, ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch lässt sich verkaufen. Das Recht bleibt im Grundbuch eingetragen und geht auf den Käufer über. Der Berechtigte darf weiter im Haus wohnen oder es nutzen. Das kann den Kreis der Käufer verkleinern und den Preis beeinflussen. Alternativ kann das Recht gelöscht werden.

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Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Beide Rechte sind im Grundbuch eingetragen. Sie unterscheiden sich im Umfang.

Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt es einer Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Der Berechtigte darf Familienangehörige und nötige Pflegepersonen aufnehmen.

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist weiter gefasst. Der Berechtigte darf die Nutzungen der Sache ziehen. Er kann also selbst wohnen, aber zum Beispiel auch vermieten und die Miete behalten.

Wohnrecht: Der Berechtigte darf wohnen, mehr nicht.
Nießbrauch: Der Berechtigte darf nutzen und Erträge ziehen, etwa Mieten.
Beide Rechte sind an eine Person gebunden, nicht an das Haus.

Darf ich ein Haus mit Wohnrecht überhaupt verkaufen?

Ja. Das Eigentum können Sie verkaufen. Das Wohnrecht oder der Nießbrauch bleibt aber bestehen. Der Käufer erwirbt das Haus mit dieser Belastung.

Der Nießbrauch ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar. Der Berechtigte kann ihn nicht an einen anderen abgeben. Er kann aber erlauben, dass ein anderer ihn ausübt, zum Beispiel durch Vermietung.

Der Käufer kann das Haus erst selbst nutzen, wenn das Recht endet. Meist endet es mit dem Tod des Berechtigten oder durch Verzicht.

Wie wirkt sich das Recht auf den Verkaufspreis aus?

Das Recht senkt in der Regel den Wert für den Käufer, weil er das Haus nicht sofort nutzen kann. Wie stark, hängt von Alter und Gesundheit des Berechtigten, vom Umfang des Rechts und vom Zustand des Hauses ab.

Für eine Prozentzahl gibt es keine pauschale Regel. Der Wert des Rechts wird in einer Bewertung rechnerisch ermittelt. Lassen Sie das Haus von einem Fachmann bewerten, der solche Fälle kennt.

Welche Möglichkeiten habe ich?

Es gibt drei übliche Wege. Welcher passt, hängt davon ab, was der Berechtigte möchte.

Verkauf mit eingetragenem Recht: Der Berechtigte bleibt wohnen. Der Käufer ist oft ein Anleger oder jemand, der langfristig plant.
Löschung des Rechts vor dem Verkauf: Der Berechtigte verzichtet, zum Beispiel weil er in eine Pflegeeinrichtung zieht. Der Verzicht muss notariell beurkundet und im Grundbuch gelöscht werden.
Gemeinsamer Verkauf mit Abfindung: Der Berechtigte erhält einen Teil des Erlöses für den Verzicht. Die Höhe sollte rechnerisch begründet sein.

Wie läuft der Verkauf ab?

Der Ablauf unterscheidet sich vom normalen Hausverkauf in einigen Schritten.

Grundbuchauszug anfordern und genau prüfen, welches Recht eingetragen ist und was es umfasst.
Mit dem Berechtigten klären, ob er bleiben, verzichten oder mitverkaufen möchte.
Haus bewerten lassen, mit Berücksichtigung des Rechts.
Käufer offen über das Recht informieren. Verschweigen führt später zu Streit.
Kaufvertrag beim Notar beurkunden lassen. Der Notar regelt Löschung oder Fortbestand im Grundbuch.

Wer klärt die rechtlichen und steuerlichen Fragen?

Ob Abfindungen, Schenkungen oder ein Verzicht steuerliche Folgen haben, hängt vom Einzelfall ab. Das betrifft auch Erben und Pflichtteilsberechtigte.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fragen zu Ihrem Einzelfall klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt, Steuerberater oder Notar.

Häufige Fragen

Erlischt das Wohnrecht beim Verkauf?

Nein. Das Wohnrecht bleibt im Grundbuch eingetragen und gilt gegenüber dem Käufer weiter. Es endet erst durch Löschung, etwa nach dem Tod des Berechtigten oder durch Verzicht.

Kann der Berechtigte sein Recht an den Käufer abgeben?

Er kann auf sein Recht verzichten. Der Nießbrauch ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar. Er kann aber die Ausübung einem anderen überlassen. Ein Verzicht braucht Notar und Grundbuch.

Muss der Berechtigte dem Verkauf zustimmen?

Für den Verkauf des Eigentums nicht. Sein Recht bleibt aber bestehen. Will der Käufer das Haus ohne Recht übernehmen, muss der Berechtigte auf sein Recht verzichten.

Wie wird ein Wohnrecht im Grundbuch gelöscht?

Der Berechtigte gibt eine Löschungsbewilligung ab. Der Notar beantragt die Löschung beim Grundbuchamt. Bei einem Recht auf Lebenszeit wird meist die Sterbeurkunde vorgelegt. Ihr Notar sagt Ihnen, was nötig ist.

Darf der Nießbraucher das Haus vermieten?

In der Regel ja, denn der Nießbrauch umfasst die Nutzungen der Sache. Das Wohnungsrecht erlaubt dagegen nur das Wohnen. Was genau vereinbart ist, steht in der Bewilligung im Grundbuch.

Quellen

Stand: Oktober 2026. Gesetze, Steuersätze und Fristen ändern sich; wir prüfen sie regelmäßig neu. Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Ihrem Einzelfall helfen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

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Redaktion: Immobilienliebling GmbH, Krämerstraße 9, 18055 Rostock

Zuletzt aktualisiert: 19. Oktober 2026 · Immobilienliebling GmbH

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