Wie verkauft eine Erbengemeinschaft ein Haus?

Eine Erbengemeinschaft kann ein Haus nur gemeinsam verkaufen, alle Miterben müssen zustimmen (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann zwar die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), einen Verkauf gegen den Willen der anderen kann er aber nicht allein durchsetzen. Bei Streit kommen Verhandlung, Erbteilsverkauf oder Teilungsversteigerung in Betracht.

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Wer muss beim Hausverkauf zustimmen?

Alle Miterben. Ein Nachlassgegenstand wie ein Haus gehört der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand. Ein einzelner Miterbe kann darüber nicht allein verfügen (§ 2040 BGB). Auch den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben alle gemeinsam oder durch Bevollmächtigte.

Welche Schritte führen zu einem gemeinsamen Verkauf?

Je früher alle Beteiligten dieselben Zahlen kennen, desto weniger Streit entsteht.

Erbenstellung klären (Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll)
Grundbuch auf die Erben berichtigen lassen
Wert neutral ermitteln lassen, damit alle dieselbe Zahl vor sich haben
Gemeinsam entscheiden: verkaufen, einer übernimmt und zahlt die anderen aus, oder behalten
Einen Ansprechpartner oder Bevollmächtigten bestimmen
Kaufvertrag gemeinsam beim Notar beurkunden und den Erlös nach Erbquoten verteilen

Was tun, wenn sich die Erben nicht einig sind?

Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB). Das heißt nicht, dass er das Haus allein verkaufen darf. Ausnahmen, etwa ein Teilungsverbot im Testament, klärt ein Anwalt.

Kommt keine Einigung zustande, helfen oft ein Mediator oder ein Anwalt für Erbrecht. Eine neutrale Wertermittlung nimmt viel Druck aus dem Gespräch.

Kann ein Miterbe nur seinen Anteil verkaufen?

Ja. Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen, also seinen Erbteil verkaufen (§ 2033 BGB). Der Vertrag braucht eine notarielle Beurkundung. Die übrigen Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).

Ein Käufer eines Erbteils tritt in die Erbengemeinschaft ein, er kauft nicht das Haus. Deshalb ist das für viele Käufer unattraktiv und der Preis liegt oft niedriger.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Einigen sich die Miterben nicht, kann jeder von ihnen die Versteigerung des Hauses beim Amtsgericht beantragen, um die Gemeinschaft aufzulösen (§ 180 ZVG). Das ist der letzte Weg. Häuser erzielen dabei häufig weniger als bei einem normalen Verkauf, und das Verfahren kostet Zeit und Geld.

Häufige Fragen

Kann ein Miterbe das Haus gegen den Willen der anderen verkaufen?

Nein. Über das Haus dürfen Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Er kann aber die Auseinandersetzung verlangen oder seinen Erbteil verkaufen.

Wie lange darf eine Erbengemeinschaft bestehen bleiben?

Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. Jeder Miterbe kann die Auflösung grundsätzlich jederzeit verlangen (§ 2042 BGB), sofern kein Teilungsverbot gilt.

Haben Miterben ein Vorkaufsrecht auf einen verkauften Erbteil?

Ja. Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).

Ist die Teilungsversteigerung ein guter Weg?

Nur als letzter Ausweg. Der Erlös liegt bei Versteigerungen oft unter dem Marktwert. Versuchen Sie vorher eine Einigung, einen gemeinsamen Verkauf oder eine Auszahlung durch einen Miterben.

Quellen

Stand: Oktober 2026. Gesetze, Steuersätze und Fristen ändern sich; wir prüfen sie regelmäßig neu. Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Ihrem Einzelfall helfen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

Dazu passt auch: Geerbtes Haus verkaufen: Was müssen Sie beachten?, Wie viel Erbschaftsteuer fällt beim Erben eines Hauses an?, Immobilienbewertung in Rostock und Haus verkaufen in Rostock.

Redaktion: Immobilienliebling GmbH, Krämerstraße 9, 18055 Rostock

Zuletzt aktualisiert: 19. Oktober 2026 · Immobilienliebling GmbH

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