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title: "Geerbtes Haus verkaufen: Das ist zu beachten – Ihr Makler"
url: https://hausgutverkaufen.de/ratgeber/erbimmobilie-verkaufen/
description: "Geerbtes Haus verkaufen: Erbengemeinschaft, Erbschein, Spekulationsfrist und Steuern. Wer entscheidet, welche Schritte nötig sind und wo Sie Rat holen."
updated: 2026-10-19
brand: Immobilienliebling GmbH, Rostock
language: de
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# Geerbtes Haus verkaufen: Was müssen Sie beachten?

Bei einem geerbten Haus müssen Sie zuerst Ihre Erbenstellung nachweisen, meist mit Erbschein. Gibt es mehrere Erben, können diese das Haus nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB). Steuerlich kann die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG eine Rolle spielen. Lassen Sie Steuerfragen vom Steuerberater klären (Stand Oktober 2026).

## Was muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie beachten?

Klären Sie zuerst, wem das Haus gehört und ob Sie allein verfügen dürfen. Erst danach lohnt sich die Vermarktung. Erben Sie gemeinsam mit anderen, entscheiden alle zusammen.

1. Erbenstellung nachweisen (Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll)
2. Grundbuch auf die Erben berichtigen lassen
3. Alle Miterben einbinden und Einigung herbeiführen
4. Wert ermitteln und Verkaufspreis festlegen
5. Steuerliche Folgen mit dem Steuerberater klären
6. Verkauf vorbereiten und notariell beurkunden lassen

## Wer darf eine geerbte Immobilie verkaufen?

Sind Sie Alleinerbe, entscheiden Sie allein. Gibt es mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Über einen Nachlassgegenstand wie das Haus dürfen Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein einzelner Miterbe kann das Haus nicht allein verkaufen.

Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst wird (§ 2042 BGB). Einzelheiten und Ausnahmen, zum Beispiel ein Testament mit Teilungsverbot, klärt ein Anwalt.

## Muss ich beim Verkauf einer Erbimmobilie Steuern zahlen?

Das hängt vom Einzelfall ab. Der Erwerb durch Erbe ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 GrEStG). Beim Verkauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte noch läuft (§ 23 EStG).

Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Nachfolger die Anschaffung des Vorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob und wie das bei Ihrem Erbfall gilt, prüft der Steuerberater. Auch Erbschaftsteuer kann ein Thema sein.

* Zehnjahresfrist: Läuft sie noch, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
* Selbstnutzung: Wer das Haus selbst bewohnt hat, kann ausgenommen sein.
* Erbschaftsteuer: Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. Fragen Sie den Steuerberater.

## Wie gehe ich vor, wenn sich die Erben nicht einig sind?

Streit zwischen Miterben ist häufig und verzögert Verkäufe. Eine neutrale Wertermittlung hilft, weil sie eine gemeinsame Zahl liefert. Reden Sie früh miteinander, bevor Positionen sich verhärten.

Kommen Sie nicht zusammen, kann ein Anwalt oder Mediator helfen. Im Extremfall bleibt die Auseinandersetzung über das Gericht (§ 2042 BGB).

## Häufige Fragen

Brauche ich einen Erbschein, um ein Haus zu verkaufen?

In der Regel ja. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll kann ihn ersetzen. Das Grundbuchamt braucht einen Nachweis der Erbenstellung.

Kann ein Miterbe allein verkaufen?

Nein. Über einen Nachlassgegenstand dürfen Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Alle müssen dem Verkauf zustimmen.

Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?

Möglich, wenn die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG noch nicht abgelaufen ist und keine Ausnahme greift. Lassen Sie Ihren Fall vom Steuerberater prüfen.

Muss ich ein geerbtes Haus schnell verkaufen?

Nein. Es gibt keine gesetzliche Frist. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung fallen aber weiter an.

## Quellen

* [BGB § 2040: Verfügung über Nachlassgegenstände (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/%5F%5F2040.html)
* [BGB § 2042: Auseinandersetzung (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/%5F%5F2042.html)
* [EStG § 23: Private Veräußerungsgeschäfte (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/%5F%5F23.html)
* [GrEStG § 3: Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg%5F1983/%5F%5F3.html)

Stand: Oktober 2026\. Gesetze, Steuersätze und Fristen ändern sich; wir prüfen sie regelmäßig neu. Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Ihrem Einzelfall helfen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

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Redaktion: Immobilienliebling GmbH, Krämerstraße 9, 18055 Rostock

Zuletzt aktualisiert: 19\. Oktober 2026 · Immobilienliebling GmbH